发布于 2013-07-19 14:58:00

闹钱荒 中小房企四面楚歌

表面上风光无限的房地产行业实际上却是波谲云诡,龙头房企叱咤风云的同时,中小房企却被远远抛离。融资困难、地价高企、“中考”成绩不理想、业绩缩水……各种问题困扰着中小房企。更令人担忧的是,随着各地对商品房预售款监管日益收紧和强化,中小开发商的资金链面临更大的考验。

表面上风光无限的房地产行业实际上却是波谲云诡,龙头房企叱咤风云的同时,中小房企却被远远抛离。融资困难、地价高企、“中考”成绩不理想、业绩缩水……各种问题困扰着中小房企。更令人担忧的是,随着各地对商品房预售款监管日益收紧和强化,中小开发商的资金链面临更大的考验。

多地收紧预售款监管

此前一直集中在供应及需求层面的房地产调控开始向资金层面延伸,近期多个城市重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度,各地的管理办法都比过往更加严谨。

继2010年公布了对商品房预售资金实施监管之后,北京今年6月6日再次强化此规定,开发商被禁止直接收取商品房预售款,而是要存入银行的专用账户。同时,商品房预售资金也被要求全部存入专用账户,由监管银行实行重点监管,优先保障工程建设。完成初始登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

7月10日,武汉房管局对房地产开发企业申请使用监管资金进行了更严格规定:取得商品房预售许可证1个月后,申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%;结构封顶的,累计申请不得超过75%;竣工验收的,累计申请不得超过95%。此次虽然将预售资金监管比例下调10%,但同时对申请使用进行严格规定,实际上加强了对预售资金使用的监管。

另外,青岛等城市也出台了新的商品房预售资金监管办法,加强对购房人交纳房款的监管。据统计,目前,全国已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大,安徽宿州、江苏盐城、安徽安庆等三四线城市也先后加入这一行列,从7月1日开始对新建商品住宅实施预售款监管。

中小开发商资金再承压

商品房预售款监管趋严,意味着预售之前需要更多的资金投入,在一定程度上加大了企业的资金压力。预售资金监管政策在全国逐渐铺开使开发商的预售资金使用灵活度受限,进一步影响资金的流动性。

据房地产业内人士分析,预售资金监管趋严,主要是为了防止开发商资金链断裂影响到房地产项目的开发进度,进而给购房者、银行等相关利益方带来损失,防止烂尾楼的出现。此外,通过要求企业实施专款专用,可以有效防止开发商携款外逃等现象的出现。

同时,也有观点认为,对于市场普遍预期的销售旺季,这项政策刚好赶在“金九银十”之前实施,有利于增加房企的风险防范意识,调节市场预期。

决策层的调控意识非常明显,但却卡住了开发商的一条资金渠道,尤其对本身日子已经过得紧巴巴的中小房企,这无疑是雪上加霜。

“中小房企的主要资金来源是靠卖房子,也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了,那么他们必将面临资金考验。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,预售资金大约占开发商资金的三分之一,“冻结”这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大,但对中小房企的打击就会比较严重。

而一旦预售款不得他用,一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销,尽快回笼资金。房价有望再降,这对购房者而言,或许是利好消息。

部分房企可能难以为继

“钱荒”阴霾仍未散去,销售业绩缩水,开发贷款更是难上加难,信托、基金等融资渠道也日益收紧,加上这一波“预售款收紧”的大浪,中小开发商已经陷入了“四面楚歌”的困境。

据记者了解,中小开发商在上半年的日子并不好过,多家企业的上半年业绩大缩水。如今年业绩目标100亿的花样年,截至6月底仅销售了37亿;迟迟无法打入房企第四梯队的中航地产亏损金额3600万至2800万元;绿景控股公告续亏,亏损金额约440万元;国兴地产也续亏,亏损金额965万元。

销售业绩差强人意只是中小房企面临其中一个问题,作为资金密集型的行业,资金捉襟见肘才是最大的难题。实际上,自2010年以来,房地产企业上市、再融资和重大资产重组已连续3年步履维艰。

而在目前的情况下,中小企业依然难以企及低成本的海外融资方式,同样也不可期盼银行优先贷款的政策优惠,而看似可行的房地产信托融资,高达15%-20%的成本也让很多企业望而却步。

另一方面,高企的土地价格也让很多还在为筹措资金烦恼的中小房企望尘莫及,方圆地产首席分析师邓浩志直言,“除了融资上的困难,现在一二线地价高涨,很多中小房企拿不到地,三四线城市楼市泡沫很大,又不敢拿地。不少已经错过2012年最佳拿地时机的中小房企,或将面临缺乏土地储备、无法发展的结局。”

■民营经济报记者 林婉清/文 刘伟/图

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