发布于 2013-07-29 15:59:15

红星美凯龙IPO系列报道

今年初,中国证监会公布的IPO在审企业名单中,红星美凯龙首次位列其中,这意味着筹备上市多年的红星美凯龙已进入实质性的申报阶段。日前,又有券商透露消息,指出红星美凯龙在排队等候IPO开闸的队伍中排名靠前,也就是说,该公司有可能优先上市。

今年初,中国证监会公布的IPO在审企业名单中,红星美凯龙首次位列其中,这意味着筹备上市多年的红星美凯龙已进入实质性的申报阶段。日前,又有券商透露消息,指出红星美凯龙在排队等候IPO开闸的队伍中排名靠前,也就是说,该公司有可能优先上市。然而,这家跨界经营家居、地产的企业,近年来资本运作频繁,其背后所隐藏的问题,或将成为其上市途中的牵绊。

之一:资金重压之下 豪赌千亿商业地产

资金承压仍大举扩张

红星美凯龙自1986年创立以来,一直处于疯狂的扩张状态中,特别是在1998年创建了连锁品牌市场后,其家居门店数便以约8家/年的速度增长,截至目前,公司官方网站显示其已在北京、上海、天津等85座城市开办了115家商场。

自建一家卖场需要多少钱?2010年红星美凯龙投资商华平投资的董事、总经理迟淼曾提到,“一家直营店总成本约10亿元。”

红星美凯龙方面向《民营经济报》记者表示,目前家居卖场的直营店与加盟店各占50%的比例,以此计算,115家商场中有近58家属于直营店,总投入成本约为580亿元。

而加盟店方面,本报记者从《红星美凯龙全球家居生活广场投资合作意向书》中看到:“若自建或合作兴建商场,总投资在3亿元以上。”那么,以约58家加盟店估算,近年来该项投入成本应在174亿元以上。

也就是说,近年来红星美凯龙用于扩张的总额最低不少于754亿元,如此庞大的资金,其销售额能否支撑?公开资料显示,2008年该公司家居卖场的销售总额达到235亿元,2009年销售额同比增幅为40%,即便以此增幅推算,截至2012年末,销售总额也只达到611亿元左右,其中尚未排除近年来家居卖场销售低迷因素。

在此情况下,红星美凯龙并非“不差钱”的主。根据公司2012年1季度未经审计财务报告显示,公司合并资产总额为229.45亿元,净资产63.72亿元,2012年1-3月实现合并营业收入14.03亿元,合并利润总额4.80亿元。

实际上,红星美凯龙家居集团股份有限公司已经负债累累。本报记者从其发布的《2012年度第二期中期票据募集说明书》中看到,发行人截至2012年3月末资产负债总额为165.73亿元,负债率高达72.23%。而2007-2010年度,红星美凯龙先后从风投方面融资约49.98亿人民币;随后在2012年,集团又在短短22天内连发两期5年期中期票据,合计融资15亿元。

如此明显的入不敷出,红星美凯龙却回应称家居公司目前财务健康、运营正常。但据媒体披露,2012年下半年,各地的红星美凯龙家居门店已开始关闭歇业:8月上旬,红星美凯龙广州琶洲店提前结业;8月底,南京奥体红星店正式撤店;9月初,常熟红星美凯龙商户数量锐减。除此之外,红星美凯龙在福建龙岩、浙江桐乡等地30多家商场经营惨淡,商户盈利水平大幅降低,产业发展形势颇不乐观。

红星地产方面向本报记者解释称,“家居公司注重自有商场的建设,受到原有资本金规模及融资渠道的限制,公司主要通过银行借款解决资金需求,造成资产负债率较高。”“由于账面资产按照会计准则为历史成本,自有商场有很大的市场价值增值情况未能反映在会计报表中,因此如按照公允价值计算的实际负债率会大幅降低。”

烧钱千亿豪赌商业地产

4月26日,红星美凯龙创始人、红星美凯龙房地产有限公司(以下简称“红星地产”)董事长车建新公开宣布,红星地产全面进军商业领域,将投入1000亿资金发展红星商业,把京津塘、长三角、西南、东北作为4大战略区域,在一二线城市进行布局,力争2020年在全国建成100个购物中心。

这又将是一个“烧钱”的项目。红星地产自2008年成立以来,在商业地产方面的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心,目前已在各大城市开发了27个综合体项目。“城市综合体的投资金额根据城市等级、项目规模、档次不同,投资金额在十几至几百亿不等。”根据红星地产提供的数据,不计拿地成本以及后期运营成本,红星城市综合体的建设成本在4000元/平方米左右,按主打购物中心项目“爱琴海”15万平方米的平均面积计算,红星地产一家购物中心的建筑成本在6-7亿元左右,算上在建的27座和即将建好的1座,红星目前已经投入了至少168亿元资金。

以家居卖场起家的红星美凯龙,若真要转型做商业地产,其先决条件必然是家居卖场板块能够成为商业项目板块的强大经济后盾,但如前所述,红星美凯龙家居卖场板块的资金总额、投入比例以及负债情况已是自身难保,车建新的“千亿”商业地产布局岂非“玩火自焚”?

红星地产方面不断对记者强调家居销售业务的负债不会影响地产公司的发展,“红星地产属于销售一部分、持有一部分的商业模式,在开发过程中采取销售物业先行开发收回成本和利润后再投入持有型物业的开发建设,这样就有销售型物业现金流和商场运营租金收益的双重保障。”

但据已在广州成功开发多个商业项目的上市房企高层向《民营经济报》记者表示,这种外行企业经营能力单一,拿优质商业地块能力不强,投资做商业地产明显是在“放卫星”。“我们一个25万方的城市综合体项目,计入拿地成本而不计入后期运营成本的投入是35亿元,因为商业地产项目很难保持旺场,我们都感觉有压力。现在几乎所有商业地产开发商都靠销售一部分来平衡资金,但这个公司(指红星地产)有没有考虑如何平衡的问题:自持多资金压力大,自持少又难以盘活运营大体量商业。盲目乐观只有死路一条。”

之二:圈钱链条浮现 幕后资本共飨盛宴

上市圈钱逻辑隐现

融资扩张、无法收回资金、继续融资——对于一条腿挣扎在家居行业、另一条腿又迈进商业地产渊薮的红星美凯龙,除了上市,似乎别无选择。

红星家居门店和红星商业地产的扩张行径,似乎正是在为上市谋篇布局。土地、卖场都可以作为抵押,到银行拿贷款换取一块新的地皮,如此周而复始,构筑其在资本市场跑马圈地的筹码。

公开信息显示,红星拿地成本颇低,2011年9月,红星美凯龙以“唯一竞买人”的身份轻松拿下福州一幅近百亩的商业用地,作价5.12亿元;2012年11月,又以底价3.01亿元竞得南京一块商业用地。红星地产总裁谌俊宇曾公开表示,“拿地的平均成本在2000—2500元/平方米之间,现在我们的土地储备达到了1000多万平方米,这是一个中大型房地产公司的储备量。”

“都是缺钱的主”,前述房企高层表示,该类公司涉足房地产的最终目的是通过资本运作获得收益,“这边拿地那边到股市上去融资,只要有地就能够融资,融来的这些钱再扩张,至于到底想干什么,只有这家企业自己最清楚。”

对于圈地开展资本抵押的质疑,红星美凯龙方面表示,“红星商业地产项目的资金来源主要是三部分:一是销售盈利;二是融资、银行贷款;三是战略投资者的投资。”但世联地产董事长陈劲松向本报记者表示,现在银行贷款趋紧,融资相当一部分来源于信托和短债长投,综合成本高达15%-20%,而商业项目现在的租金回报是远远达不到的。

同时,红星美凯龙方面急于撇清地产公司与家居公司的资金关系:“准备上市的是红星美凯龙家居集团股份有限公司,它与上海红星美凯龙企业发展有限公司(投资商业地产)是财务互相独立的两家公司,不存在资金上的任何关联,车董(指车建新)也没有打算把家居公司的钱投到地产公司。”

然而值得注意的是,红星美凯龙家居公司本身也存在规模较大的关联资金往来,记者在发行票据说明书中看到,2009-2011年度,公司当期关联资金借入金额分别为0.50亿元、0.03亿元、1.77亿元;2009-2011年度及2012年1-3月,关联资金借出金额分别为16.01亿元、17.89亿元、37.71亿元和0.53亿元。而这些关联方大多数与车建兴有亲戚或者合作关系,这对公司资金运用、经营稳定性等方面都产生不利影响,一旦上市恐会产生左右倒手或资金拆借的情况。

据知情人士透露,红星之所以如此陈述家居、地产两个公司之间的关系,是因为眼下是IPO开闸敏感期,如果承认了二者的关系,红星美凯龙家居公司的上市梦恐将破灭。

被资方“绑架”入市

一旦上市融资搁浅,红星美凯龙羸弱的资金链或将致其破产重组,作为创始人的车建新为何要拿自己的心血押一盘如此高风险的赌局?从红星美凯龙的背后的资本结构中或可窥探其缘由。

红星美凯龙于2007年6月由红星家具集团有限公司与上海红星美凯龙投资有限公司共同出资1.2亿元设立,红星家具占比90%,实际控制人为车建兴(车建新的又一名字)。当年11月,红星家具将所持的红星美凯龙全部股权转让给美凯龙投资。

2008年12月,红星美凯龙迎来首轮融资,美国最大私募投资基金之一华平投资集团旗下Candlewood Investment和Springwood Investment以相当于人民币5亿元的美元现汇注资,二者分获10.73%和6.27%股份,美凯龙投资持股比例降至83%。

2010年3月,红星美凯龙进行第二轮融资,美凯龙投资出资16,306万,持股比例降至73.31%,Candlewood和Springwood分别出资2,109万、1,231万,持股比例相应减至9.48%和5.53%。

而此轮融资新增股东认筹资金达到了18.5亿元,注资股东分别为:北京瑞邦出资982万,出资比例4.42%;绵阳产业投资基金出资421万,出资比例1.89%;天津锦凯出资379万,出资比例1.70%;上海寅平出资225万,出资比例1.01%;连云港至高出资210万,出资比例0.95%;北京亚祥出资140万,出资比例0.63%;上海筠怡出资88万,出资额0.40%;北京百年出资70万,出资额0.32%;万好万家出资42万,出资比例0.19%;上海平安出资28万,出资比例0.13%;南通乾骏出资10万,出资比例0.04%。

记者发现,北京瑞邦、上海寅平、上海筠怡三间公司的注册时间都是2010年,与红星美凯龙此轮融资的年份不谋而合,有突击入股的可能。

出资42万的万好万家更被业内称为资本市场的“游戏高手”,自2003年借壳上市后就没有把精力投到房地产主营业务上,通过反复资本运作创造6年3次重组的纪录,其增资进入红星美凯龙亦难摆脱趁机套利之嫌。

绵阳产业投资基金是一个相当重磅的股东,其是中信产业投资基金管理有限公司的第一支全国性产业基金,总规模90亿元人民币,其背后依托中信证券、中信集团又为红星美凯龙的股权架构增添了“国家队”的意味。

2010年6月,红星美凯龙又展开了第三次增资,新增注册资本由新股东上海美龙、上海红美和上海兴凯以9759.83万元认缴,三家公司注册资本分别为433万、96万和58万,持股比例分别为1.90%、0.42%和0.25%。同月,华平投资集团又联合中信产业基金、复星集团、渤海产业基金四家联合向红星美凯龙注资26亿元人民币,但方投资金额、所获股份等具体内容均未向外界披露。

此次注资股东的强大背景似乎已预示红星美凯龙将打造一场资本盛宴。渤海产业基金的介入进一步加重了国资砝码,其股东包括全国社会保障基金理事会、国家开发银行、中国人寿保险(集团)公司、中国邮政储蓄银行有限责任公司等,如此强大的投资人背景或可影响红星美凯龙的投融资及其审批。而复星集团亦是玩转资本魔方的高手,掌门人郭广昌擅长“强势资本、低点介入、整合增效、上市融资、快速扩张”。

2012年2月,美凯龙投资将所持3540万股权以2.01亿元转让给绵阳产业投资基金。同日,上海美龙与上海晶海、上海红美与上海弘美、上海兴凯与上海凯星分别签订了《股权转让协议》,将各自所持红星美凯龙5685万、1266万、759万股权以7374万元、1642万元、984万元进行转让,上海美龙、上海红美和上海兴凯分别赚得差价为6941万、1546万和926万。奇怪的是,转让方、受让方均未有公开的注册信息,这6家投资公司反复腾挪股权令人生疑。

截至2012年8月,虽然美凯龙投资以70.25%持股高居首位,车建兴与车建芳依然分持美凯龙投资92%和8%的股权,但整个红星美凯龙却再也不是车建兴当初租赁厂房经营家具市场的小圈子了,烧钱太多、步子太大,资本的窟窿像个无底洞,车建兴注定了要被自身及背后投资人推向资本市场的风口浪尖。

■民营经济报记者 赵晓婧

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