发布于 2013-08-05 10:19:24

青蓝国际项目再圈钱 揭新湖系资本链条

停牌近一个月的新湖中宝股份有限公司(下称“新湖中宝”)8月2日复牌并公告,公司拟以不低于3.07元/股的价格,定向增发约17.91亿股,募资55亿元,投向上海棚户区改造项目,其中拟投资25亿元用于闸北区的新湖·中宝青蓝国际项目。

停牌近一个月的新湖中宝股份有限公司(下称“新湖中宝”)8月2日复牌并公告,公司拟以不低于3.07元/股的价格,定向增发约17.91亿股,募资55亿元,投向上海棚户区改造项目,其中拟投资25亿元用于闸北区的新湖·中宝青蓝国际项目。

记者发现,新湖中宝旗下多个项目都被质押过,且长期处于闲置状态,在获得青蓝国际项目开发权后,也没有投入实际建设,反而被一再抵押,以获取银行贷款。在此情况下,继续为青蓝国际筹资显得别有他图,新湖中宝或将继续上演用地产做杠杆、循环高危融资的操作模式。

青蓝国际再撬资金

记者从新湖中宝这次发布的《非公开发行股票预案》中看到,青蓝国际项目的国土使用权是2003年获得,建设单位是新湖中宝的全资子公司上海中瀚置业有限公司,拟投资总额约68亿。

但新湖中宝2009年报显示,该项目时隔5年后仍未动工。2009年10月,新湖中宝发布增发预案,募集资金额约24亿,其中拟投资7亿用于青蓝国际项目;同年11月,杭州工商信托再为青蓝国际项目发行信托计划,融资3亿元。

2009年间,新湖中宝为青蓝国际项目募资共约10亿元,同时又将青蓝国际一期地块抵押给中国农业银行上海分行获得了19个亿的授信,分三年期放贷约12亿。

一边为青蓝国际募资,一边又将该项目抵押进行贷款,而募集资金却没有转化为土地开发进展,该项目一期一直冻结到2012年底才有松动迹象。

10年已过,青蓝国际目前才处于初开发阶段,前期29亿融资去了哪里?

记者发现,在2009年6月,新湖中宝出资3.9亿认购成都市农村信用合作联社股份有限公司新增股份3亿股,并在其基础上发起设立成都农村商业银行,同时增资2.625亿认购1.875亿股,由此新湖中宝共计出资6.525亿元持有成都农商行9.75%的股份。

同年9月,新湖中宝还出资 3.52亿认购上海大智慧网络技术有限公司新增股份,并在其基础上发起成立上海大智慧股份有限公司, 最终持有其11%的股权。

不过,截至2009年12月31日,新湖中宝总负债152.56亿元,投资活动产生的现金流净额为-10.49亿,筹资活动产生的现金流量净额达到了19.39亿。如此看来,融来的钱是被拿去填了“窟窿”。

巧合的是,8月2日新湖中宝还发布了关于质押的公告,第一大股东新湖集团(持有56.49%)将原质押给西安国际信托的新湖中宝1.364亿股股份解除质押,同时,新湖集团又将3300万股质押给上海浦东发展银行杭州西湖支行。至此,新湖集团持有的新湖中宝股份已有32亿股用于质押,占总股本的51.13%。

同策房产研究总监张宏伟向《民营经济报》记者分析,新湖中宝这次为棚户区改造融资计划获批的概率很大,但从以往资金使用情况来看,的确存在利用旧改操纵资本的可能。

本报记者致电新湖中宝证券部,工作人员表示募资预案尚待证监会审批通过,目前不方便与媒体沟通。

新湖系套利术

青蓝国际项目并非新湖中宝以土地撬动资本的个案,上海华商大公馆项目更是一典型。2008年,新湖中宝从紫天投资控股手中买下上海新湖明珠置业有限公司70%的股权,接过后者手中华商大公馆的项目建设权。与青蓝国际同样的操作手法是,华商大公馆在2009年8月被新湖中宝质押给农业银行奉贤支行,申请项目授信4.1亿贷款,发放2.4亿。

新湖中宝2009年报显示,“华商大公馆2010年3月计划开工面积57597平方米,计划销售面积9154平方米,计划销售收入2亿元。”然而此后几年,华商大公馆的合同销售面积和收入均显示为0。在2012年报显示,华商大公馆“预计竣工时间在2018年”,这又是长达10年的开发周期,亦可视为一个融资周期。

在拿到华商大公馆的质押贷款一个月后,新湖中宝便以1.35亿元拿下杭州新湖·果岭开发项目;同年9月21日,其为新湖·果岭项目向中信信托申请2亿信托贷款。公司预计该项目竣工时间为2012年,但2012年年报显示新湖·果岭依旧处于开发存货状态,预计竣工时间调整至遥远的2018年。

此外,江苏启东围垦和温州平阳海涂围垦等一级土地开发项目的股权也被反复质押,这两个项目同样未开发完工。其中,新华信托先后两次为启东围垦发行1.51亿元、8310万元信托计划;而利用平阳海涂围垦项目,新湖中宝则分别在2010年、2011年、2012年从新华信托、杭州工商信托、增元财富融得资金3亿元、3.5亿元、1亿元,累计7.5亿元。

频繁融资背后,新湖中宝截至2011年仍有15个项目开工面积为0,包括上海青蓝国际、华商大公馆,嘉兴的新中国际、瑞安的新湖绿都、舟山的御景国际等5家项目,开工面积、竣工面积、合同销售面积、合同销售收入均为0。

到了2012年,新湖中宝具备权益规划建筑面积1441万平米项目储备,但仅实现销售收入53亿元,开工面积为0的项目增至20个,2011年完全未动的项目至此仍然没有进展。

以土地融资的同时,新湖集团又频繁质押新湖中宝股权进行融资,其中,2009年15次、2010年26次、2011年24次、2012年20次。而在股权质押与解押的同时,又伴随着多个股权投资行为。

以今年上半年为例,1月10日,新湖集团将8091万股质押给中国农业银行杭州黄龙支行;7月6日,新湖集团质押给华鑫信托的1.644亿股到期的同时,将其中1亿股分成四份,分别质押给华鑫信托、渤海信托、厦门国际信托和渤海银行杭州分行;7月9日,新湖集团又将1.837亿股质押给中国银行杭州高新技术开发区支行。

此间,4月11日新湖中宝拟认购温州银行增发的3.3亿股-3.75亿股;5月4日,新湖中宝以5.037亿竞得温州平阳县两幅地块;6月14日,新湖中宝旗下甘肃西北矿业集团有限公司拟以8亿元认购内蒙古兴业矿业股份有限公司非公开发行的8351万股。

实际上,新湖中宝就是这样一直在各地大量兼并土地,用囤积的土地抵押贷款,贷得的款项打回新湖系挪作他用;同时,由于新湖中宝拥有大量的土地开发权,金融机构也愿意参与其中,使得大股东能够不断质押股票进行融资。融得资金或继续拿地,或投资股票、银行,再融新补旧、不断循环。

对此,申银万国证券研究所首席分析师桂浩明分析,如果企业经营不善,过度质押股权,导致质押后没有足够的现金赎回,风险将加大,“截至2013年3月31日,公司资产负债率攀至70.59%的高位,若公司的现金流继续恶化,同时又存在较大比例的股权质押,经营风险和偿付风险会相互叠加。”

■民营经济报记者 赵晓婧

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