发布于 2013-09-13 08:18:11

恒盛地产囤地圈钱 疑遭大股东挪腾资产

9月6日至9月9日,标准普尔和穆迪先后将恒盛地产的评级展望下调为负面,调整原因均为“公司项目和销售执行力疲弱,流动性风险上升”。

民营经济报记者 赵晓婧

9月6日至9月9日,标准普尔和穆迪先后将恒盛地产的评级展望下调为负面,调整原因均为“公司项目和销售执行力疲弱,流动性风险上升”。

然而,公司所发行的美元债、信托计划等已排在内房企前列,其中,截至2012年的未偿还借款为158亿,而截至2013年6月底,恒盛的现金结余已从2012年底的33亿元降至29亿元,短期债务却从61亿元升至81亿元。

如果融资没有投入执行项目,那究竟流向何方?

本报记者调查发现,恒盛地产前实际控制人张志熔亦是熔盛重工前实际控制人,虽然在2012年7月,张志熔因涉嫌卷入中海油内幕交易而被迫交出两家上市公司的管理权,但实际上他并未真正脱离恒盛地产和熔盛重工,而是潜伏在幕后腾挪资金。

疯狂拿地缓慢开发

恒盛地产创建于1996年,2009年登陆港交所,控股股东为张志熔,他曾一度登上福布斯富豪榜。

自上市后,恒盛地产就开始疯狂拿地,2009年全年拿地金额高达100亿元,其中一块南通地王是耗资33.49亿元夺得;2010年全年耗资28亿元拿地;2011年拿地金额仍有近30亿元,而到了2012年,因受张志熔辞职负面影响,公司才对外称将谨慎拿地,2012年至今未增加土储。

但根据年报数据,公司在2012年以前拿的地块,截至目前大多仍处在待开发未入市状态。

位于南京南部下关区接近鼓楼区位置的地块占地面积达21.3万平方米,项目南面连接南京长江大桥,可谓优质地块。2007年8月,这一地块以1亿元的底价起拍,在经历激烈的争夺后被南京交通投资置业有限公司以13.55亿元的价格拿下,溢价率高达1255%。南京交通投资置业并未独立展开开发,因此土地闲置了近两年;2009年10月恒盛地产公告,恒盛旗下上海鑫泰房地产与南京交通投资置业成立了项目公司恒盛江旭(南京)房地产开发有限公司;同时恒盛旗下上海鑫泰房地产称其下属全资子公司取得了该地块60%的股权,并将该地块项目命名为恒盛南京尚海湾。但项目并没有加快开工速度,反而一再修改地块规划,真正动工时间是今年5月份,其间已耗时4年。

截至2012年12月31日,恒盛地产在内地12个城市拥有土地储备1618万平方米,平均楼面地价约为每平方米1302元;截至今年6月30日,恒盛地产拥有土地储备为规划建筑面积1575万平方米,平均楼面地价约为每平方米1309元,也就是说,半年之间,公司仅消化土储43万平方米。土地储备分布方面,在上海有恒盛尚海湾、恒盛阳光威尼斯等199万土储未入市,在长三角地区有南通恒盛庄园、南通恒盛广场等802万土储未入市,在环渤海地区有恒盛尚海湾滨海、恒盛欧洲公馆等399万土储未入市,在东北地区有哈尔滨恒盛豪庭、大连恒盛豪庭等175万平方米土储。

恒盛地产方面给予记者的说法是:“这是公司的发展策略,不急于扩张,以稳定现金流为目的。公司在建项目会相继入市,某些项目开发较慢是地块规划所致,囤地的说法与事实不符。”

囤地只为高杠杆融资

恒盛地产的借款融资一直没有减少。截止到2010年、2011年及2012年12月31日,未偿还借款分别为137.86亿元、148.86亿元、157.84亿元,借款的加权平均实际利率分别为11.9%、10.9%及12.3%,借款的总利息成本分别为11.76亿元、18.31亿元及18.53亿元。

融资方式主要是信托和发债。信托方面,2012年11月16日开始发售的华惠79号-恒盛上海花博中心物业收益权集合资金信托计划,募集资金8.5亿至9亿元;11月22日开始发售的两年期新华信托·华惠84号恒盛上海威尼斯商街及家乐福项目物业收益权集合资金信托计划,募集资金6.5亿至7亿元;12月28日正式成立的“南京恒盛江旭三汊河项目特定资产收益权集合资金信托计划”,募集资金1.5亿元。

今年4月7日,恒盛地产又通过中融·融盛一号集合资金信托计划募集资金12亿元,计划书显示,该笔融资为上海鑫泰房地产发展有限公司发放信托贷款,专项用于“恒盛尚海湾豪庭”项目后续的开发建设,但该项目从2008年拿地至今已有5年开发周期。

债务方面,恒盛地产是所有内房股中发债利率最高的公司。2013年2月25日,公司及附属公司担保人签订购买协议,发行于2018年到期的2.5亿美元的债券,票息达到13.25%;今年3月13日又发行于2018年到期的1.5亿美元的债券,票息达到13.25%。

公司融资的抵押物均是旗下待开发的项目资产,而每笔融资的投向均为项目开发,但从其高囤地量、低周转带来的业绩数据上看,资金显然未有投入开发。

根据恒盛地产公布的2012年销售业绩,全年实现房地产销售额109.3亿元,销售面积127.5万平方米,同比均减少18%左右,低于年初130亿元销售目标。

不仅如此,恒盛2012年综合纯利也较2011年同期显著下降。截至2012年末,集团获得综合销售收入83.85亿元,较2011年95.85亿元下跌12%;集团权益持有人应占溢利为10.82亿元,较2011年22.16亿元下降51.2%。

这样的颓势在2013年上半年并没有出现好转,半年报显示,上半年恒盛地产累计实现合约销售额40.4亿元,较去年同期下降27.45%,合约销售面积为43.4万平方米,同比下滑48.5%。在上半年上市房企销售普遍创新高的情况下,这样的数据不免尴尬。2013年,恒盛地产制定的销售目标为110亿元,但整个上半年只完成了全年目标的36%。

“土储及项目是公司融资的工具。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉本报记者,恒盛地产销售业绩不佳,资金回收周期较长,表明企业项目开发周期长且存在延期交付的现象。

张志熔或在幕后挪腾资金

2012年7月美国证监会调查指出,有多个账户涉及提前获取中海油对加拿大尼克森公司收购的内幕消息,并在纽约股票市场上操作,非法获利,涉案账户包括新加坡两个未披露账户以及位于香港的Well Advantage Ltd.,而Well Advantage的实际控制人即为熔盛重工和恒盛地产的大股东张志熔。

事件曝光后,张志熔被迫于2012年11月辞去两间上市公司的主席及执行董事职务,程立雄担任恒盛地产主席职务,此后市场也一度认为张志熔已脱离恒盛地产。

“恒盛地产一直在张志熔控制下,他只不过是通过扶持自己代理人的方式隐退而已。”盛富资本及协纵国际总裁黄立冲向本报记者如是表示。

事实的确如此,2012年年报显示,张志熔依旧持有恒盛地产532.92万股份,持股比例为68.39%,居于大股东席位。

“近年来造船业不景气,所以他的造船公司资金很紧缺,地产公司或多或少受牵连。”黄立冲向记者揣测,恒盛地产的多数融资如果没有投入到项目开发上,那么极有可能被大股东挪腾到熔盛重工上面,“但这一点要从公司的关联交易方面印证。”

记者查询恒盛地产和熔盛重工2011年和2012年的年报,发现关联交易环节的表述都着墨甚少,多用“已遵守上市规则规定”概括。不过,熔盛重工的借款抵押物又透露出两间公司相互关联的蛛丝马迹。

熔盛重工2010年11月在香港上市,截至目前,包括中国银行、国家开发银行、中国进出口银行、农业银行、光大银行等政策性银行、国有大行和股份制银行均给熔盛重工提供过巨额授信,财报显示,截至2012年底,熔盛重工借贷总额为人民币251.2亿元,其中部分借贷恰是由土地使用权、楼宇、建造合约、已抵押存款等所提供的担保进行抵押。

“打个比方,如果地产公司融资的钱存在一个账户里,但公司已把这个账户拿去做抵押,但没有公布这个抵押的账户是哪一个、有多少钱,所以表面上公司账上依旧有钱,但实际上,这笔钱已经被抵押出去,或者这笔钱已经通过其他公司的某些合约被抽走了,这就是变相把钱挪走的手法。”黄立冲指出,这个杠杆做的越大,风险越高。

值得关注的还有另外一种可能,恒盛地产的资金被挪腾到熔盛重工后,熔盛重工的资金又被张志熔变相挪出。一方面,自恒盛地产上市后,张志熔便数次捣腾公司股票,仅2010年就相继减持、套现、再增持。2010年4月张志熔相继减持恒盛地产2922万股及1702万股,共套现约1.47亿港元;10月又相继增持550万股和556.7万股,每股平均价分别为2.773与2.814元,增持时均处于股价下跌状态。

另一方面,在熔盛重工高速发展时期,始终伴随着巨额资金对新船型研发的扶持支出,但熔盛重工的业绩并不稳定,2007、2008年分别亏损4.4亿元、5.4亿元,2009年扭亏实现盈利13.02亿元,此后两年均盈利约17亿元;然而2012年再度陷入亏损,当年录得营业收入约人民币79.6亿元,较2011年同期的159.1亿元减少50%,公司所持有的现金流也从2011年的62.6亿元下降为21.4亿元,直接流失近2/3。

黄立冲说:“存在上述分析的可能,但背后牵扯的资本终究是一个谜局。”

对此,恒盛地产方面的负责人则称:“能解释的是项目业务这一块,涉及上市公司的情况,请以董秘或公告为准。”但恒盛地产董秘办的电话一直未能接通。

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