发布于 2013-10-11 09:13:59

土地拍卖被指高房价推手 高层喊话能截停“地王”?

近期的土地拍卖中地王频现,房价也出现上涨甚至飙升。在刚刚结束的2013兰州房地产业展示交易会上,一些房地产企业提出“土地拍卖导致了房价非理性飙升”的言论,并且认为目前的土地供应制度应该改革,呼吁取消土地拍卖。

民营经济报记者 林婉清/文 刘伟/图

近期的土地拍卖中地王频现,房价也出现上涨甚至飙升。在刚刚结束的2013兰州房地产业展示交易会上,一些房地产企业提出“土地拍卖导致了房价非理性飙升”的言论,并且认为目前的土地供应制度应该改革,呼吁取消土地拍卖。一时之间,土地拍卖制度被推上舆论的风口浪尖,而政府高层也发话要求年内一线城市不能再出地王,但在土地出让价格步步走高的情况下,这个目标可以实现吗?

土地拍卖推高房价?房企专家各有各说

地王年年有,今年尤其多,特别是9月份,北京、上海、杭州等一二线城市地王频出,而这些只不过是几个月来土地市场快速升温的冰山一角而已。房地产市场在经过上半年对新出台的调控政策短暂消化后,从5月开始,土地市场就率先拉开了反弹的序幕。京、沪、穗等一线城市,高溢价成交的经营性用地频频出现,与之相应的,全国土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。

对此,有房地产企业认为,不断出现的地王呈现出一赢双损的结局,即政府通过拍卖拿到了高溢价的土地收益,而开发商因为政府限价利润变薄,购房者则要直接面对房价不断上涨。“土地拍卖”被不少房企视为高房价的幕后推手。

为此,在刚刚结束的兰州房地产业展示交易会上,有房地产企业提出了取消土地拍卖的的呼吁。甘肃工商联房地产商会会长、华富集团总裁陈启建表示,目前的土地供应方式单一,一味地拍卖导致地价非理性上涨,地价飙升成为房价上涨的主要因素。

一石激起千层浪,本来就因为频出地王而饱受争议的土地拍卖制度再次成为争论的焦点。尽管近期也有不少言论认为土地拍卖是推高房价的幕后黑手,但业内又有专家为其“伸冤”,指出旺盛需求才是房价飙升的根源。“我觉得土地拍卖制度是一个原因,但不是根本性的原因,市场经济下造成高房价的根本原因还是供需关系。”中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰认为。

“地价的上涨有很强的市场性,确实还是由供需来决定,所以调控的重点不应是打压开发商,而是应通过限制购买人的资格来抑制投机性需求。”陈云峰指出,在没有土地招拍挂制度之前土地市场其实非常混乱,也没有什么公平公正可言,乱象环生。像国外东京、纽约这些大城市,土地不是招拍挂,但是房价照样很高。

北京中原地产研究总监张大伟也表示,地王相对来说只是出现在少数时候,从这么多年房地产的发展情况来看,其实是先有房价涨了,才有地价涨,因为地价反映了开发商的预期。“很多开发商说地王的出现推涨了房价,但是这种地王的出现都是因为当时的房价涨幅过快。”张大伟如此分析。

年内不得再出地王?现实操作难以真正贯彻

尽管依旧面对着各项严格的房地产调控政策,但中国房地产市场的预期却随着土地市场和销售市场的升温不断展现向好的态势。面对如此形势,监管层再次释放出调控的信号,喊话叫停地王。

9月25日,国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。会上,国土资源部副部长胡存智明确提出要求,供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年内不再出地王。

在谈及地王产生的原因时,这位副部长总结了四点:一是房地产市场量价齐升,土地需求大;二是有实力的大房企加大了对优质地块的争夺;三是地方政府默许甚至助推出现高价地;四是一些地方在债务压力下,集中推出优质地块。

为此,会议要求各地加大土地的供应量,尤其是加大用于建设商品住房和保障性住房的土地供应。胡存智表示,从理论上说,国土资源部设计的防范地价异常的应对措施,可以有效防止绝大多数地王的产生,只要认识到位,措施到位,控制好投放节奏,今年的地王大都可以避免。

尽管这次国土资源部明确要求限制地王的产生,但部委高调的要求能否得到市场有效的回应,显然还需要更多的政策细则和长效机制来支撑。在现实操作中,“认识到位,措施到位,控制好投放节奏”很难得到有力的贯彻,相反,许多地方政府对高价卖地的做法采取“乐观其成”甚至“推波助澜”的态度。“上有政策、下有对策”的背后,依旧是对“土地财政”的依赖。

隔海观潮

地方政府意志 决定地王走向

尽管地王“禁令”似乎让人看到地王潮退潮的希望,但有媒体统计发现,虽然最近三年内国土资源部针对高地价问题的通知、座谈会其实多达6次,然而遗憾的是这些“喊话”终究也未能阻挡“地王”纪录被一次次刷新。而事实上,针对土地高溢价问题的调控近些年始终都在进行,但这些调控目标都已然成为泡影。

随着近几个月来土地市场热度的高涨,针对土地市场的政策调控也在不断推出,北京、上海均推出了“限房价、竞地价”的地块,在土地出让之前的限制条件中约定入市的价格,促使开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。在业内人士看来,这种方式不仅可以限制高溢价土地的出现,对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

除此之外,安徽、江苏等省也在土地买卖政策上进行了大刀阔斧的调整:安徽规定大城市、中等城市、小城市商品住宅项目用地,宗地出让面积分别不得超过300亩、210亩和105亩;江苏则直接将市、县一级土地收储、出让的权力收归省级管理。

不过,在土地财政等痼疾尚无法破除的前提下,无论是更加合理的竞价方式,还是更加严格的土地收储、出让监管,其最终能产生多大效果依旧在于地方政府的意志。为此有专家为土地出让制度的改革支招,陈云峰建议,目前的土地都是政府收储之后再来拍卖,这个出口可以保留,而在土地进入这一块,可以适当放宽标准。

“在不改变土地国有的基本制度下,避免出现人为的土地短缺仍然有很大的制度空间。”经济评论员马光远建议,比如,可以让集体土地直接入市;再比如,通过一定的制度设计,延长土地使用期限,允许土地使用权的买卖,改变土地供应独此一家的完全垄断状况;再比如,打击开发商囤地,目前开发商囤积的土地,足够开发至少6年。

返回顶部

Copyright © 2013 经达网 All Rights Reserved 版权所有 复制必究

粤ICP备13038471号-1