发布于 2013-10-25 08:50:12

新城镇化助推产业地产 急需告别“擦边球”模式

伴随着住宅地产和商业地产蓬勃发展而逐渐显现出泡沫和危机,旅游地产、养老地产、教育地产等打着各种名号的新型地产进入了大众的视线,并如雨后春笋般投入建设。

民营经济报记者 林婉清/文 刘伟/图

伴随着住宅地产和商业地产蓬勃发展而逐渐显现出泡沫和危机,旅游地产、养老地产、教育地产等打着各种名号的新型地产进入了大众的视线,并如雨后春笋般投入建设。相比这些普罗大众十分熟悉的地产类型,产业地产则表现得十分低调,但已经吸引了不少传统地产开发商的青睐,产业地产有望迎来“黄金时代”。

绿地转攻产业地产

近期备受关注的绿地集团,不久前才耗资近40亿美元收购美国纽约布鲁克林区一房地产项目而成为焦点,其近日又启动位于海口的绿地空港产业城和五源河旅游文体中心项目,预示着绿地正将产业地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。

据了解,此次绿地在海南正式动工的项目,正是其与海口市政府6月16日所签的项目协议中的两个。其中,空港产业城项目将建成以空港物流和创意产业配套、特色休闲娱乐产业、临港旅游服务业为主导产业,具有旅游风情小镇风貌的综合性城市新城。

这两个项目加上绿地在海口的“骑楼老街”历史旅游文化区,三个综合体项目总共占地2.23万亩。按照规划,绿地集团将在海南投入500亿发展产业地产。

据了解,绿地近年在昆明、哈尔滨、南昌、郑州等地分别获取了一批产业城项目。早在2008年,绿地集团旗下的上海云峰集团有限公司就与安徽合能燃气有限公司签订了总投资10亿元的合作协议,将共同打造安徽绿地生态工业园。而近几年,绿地还先后投建哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、南昌绿地未来城、南昌小微企业科技园、呼和浩特白塔空港物流园等一批产业项目。

“绿地顺应‘产城融合’的新型城镇化导向,正在加快构筑平台化产业地产模式。我们尝试借力强势平台资源,迅速做强做大一批战略性项目。”据绿地集团董事长张玉良透露,绿地希望充分整合上下游产业资源,借助与一批产业巨擘的合作及成熟产业项目的引入,构筑平台模式。

产业地产持续发力

产业地产的范围很广,写字楼、独栋、科技园区都包含在内,北京甚至把第三产业现代服务业也包含其中。不过在3年前地产调控刚刚开始之时,产业地产对于许多人来说还是个很陌生的概念,被许多开发商视为“鸡肋”。但随着中国传统经济增长模式越来越难以为继,新型城镇化的进一步深入,房地产行业盈利模式转型迫在眉睫,产业地产这块“骨头”反而成为越来越多地产企业追逐的对象。

特别是自“十八大”以来,政府不断释放出促进实体经济发展的信号,指出要夯实实体经济的基础,实行更加有利于实体经济发展的政策措施,推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展,加快传统产业转型升级。政府对重振实体经济的重视,为产业地产带来新一波发展机遇。

因此,近年来中国的产业地产正如日中天,国内的工业物业租金也开始水涨船高,成为各路资本瞄准的投资新热点。保险公司、信托公司、基金公司等都希望通过产业地产投资基金、信托等金融产品,跻身产业地产投资领域,这也为产业地产开发企业开辟了一条畅通的融资渠道。

高纬环球中国区产业服务部董事张纯明表示:“中国工业物业市场将继续保持需求旺盛、租金上涨的局面,这一态势在北京、上海、成都、深圳、重庆等城市表现得尤为明显。我们预计今年市场会有更多的产业地产需求,发展成熟、配套设施完善的工业园区将受到企业追捧。”

在这样的大形势下,不仅北上广深等一线城市大量上马,不少三四线城市也希望依托临近的大城市的资源,开发产业园区,其中位于京津腹地的燕郊就是一个范例,其区域内产业园区项目一夜之间如雨后春笋般冒出地面。

开发企业亟需转型

有一位专家曾经说过,产业地产是块高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话,卖产业地产应该算做是研究生了。产业地产的招商范围很庞大,需求也更加多种多样,企业不仅要考虑企业的成长环境,还有更多的软性因素需要考虑,因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求,更要深入企业中来,对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

但令人头疼的是,当前仍有许多产业地产商靠打“擦边球”的方式,用传统的住宅地产开发思路来运作产业园区。这不但会造成种种法律风险,还将使企业错失盈利模式转型的实践机会。

北京的亦庄开发区和河北的固安开发区或许可以成为产业新城和新区的典型案例。这种“宜工、宜商、宜居”的产业新城,不仅能够有效缓解人口、交通、资源、环境方面的压力,也更有利于土地的集约化利用和产业的集群式发展,促进第三产业和区域的均衡发展,使城镇化变得更富有活力和动力。

组团式发展的产业新城,作为工业化、城市化和农业现代化协调发展的新兴载体,在未来必将成为中国城镇化的一个重要路径。而在中国沿海产业大升级和大转移的背景下,中部崛起和西部开发又一次面临着难逢良机。对于这些相对落后的地区,如何实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹”是一个相当有益的探索,也同样是众多产业地产商应该抓住的重要机遇,借此实现新的规模扩张和模式突破。

结语

资金运作也是发展产业地产重要的一环。产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢,产业地产运作前后的资金需求量都很大,这对于开发商运营商的资金实力和技术实力都是很大的考验。

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