发布于 2013-10-25 08:51:26

“地王禁令”反应不一恐再成空文?

今年土地市场热火朝天,地王一个接一个,土地成交放量之际,中国热点城市的地价也水涨船高,地方政府卖地收入暴涨。在这种情况下,大大抬高了市场预期,地价与房价形成相互激励的局面,更惹出了土地财政依赖症的争论。

民营经济报记者 林婉清/文 刘伟/图

今年土地市场热火朝天,地王一个接一个,土地成交放量之际,中国热点城市的地价也水涨船高,地方政府卖地收入暴涨。在这种情况下,大大抬高了市场预期,地价与房价形成相互激励的局面,更惹出了土地财政依赖症的争论。

舆论压力之下国土资源部终于出招“喊停地王”。地王“禁令”颁布之后,北京、杭州迅速作出反应,开始对地王展开阻击战叫停多块土地出让,北京更是宣布将力推“限房价竞地价”地块。但南京、上海等地却“顶风作案”,在禁令声下仍然有地王诞生,使“禁令”的威信力立即大打折扣。

“听话”型

杭州北京喊停“准地王”

国土资源部的地王“禁令”一出,本来热闹非凡的杭州立即猛踩刹车,一周之内一口气连续叫停四块土地的出让,成为最“听话”的热点城市。据记者了解,杭州市国土资源局分别在10月10日、15日以及17日三次叫停土地出让。

10月17日,杭州萧山区招投标管理信息网发布消息,萧政储出(2013)34、35号地块因故撤销挂牌出让。据出让信息显示,上述34、35号地块只是普通住宅用地,前者出让面积8.4亩,起价2944万元,折合楼面价4773元/平方米;后者出让面积25亩,起价1.01亿元,折合楼面价2749元/平方米。

如果说这两个地块所处位置一般,受追捧可能性不大,那么10月10日和10月15日相继被叫停的萧山区湘湖地块和拱墅区杭师大地块则是不折不扣的“准地王”。杭师大地块是继华家池地块、蓝孔雀地块之后杭州主城区所剩不多的“宝地”。杭师大两宗地块出让面积并不大,但楼面起拍价已经分别达到了18402元/平方米和15783元/平方米,前者已经超过了华家池三宗地块的起拍价。

另一块被叫停的萧山湘湖地块,紧靠湘湖,容积率仅为1~1.1,是杭州不可多得的高端物业开发用地。据了解,楼面起拍价达到了2.3万元/平方米,总价达33.75亿元。此地块如拍出,,最终将成为萧山的地王,甚至有可能刷新杭州2013年的年度楼面价纪录。

除了杭州这个卖地热土之外,北京也是听从“训斥”的“好孩子”,近期同样交出暂缓“准地王”出让的作业。10月9日,北京市土地储备中心网站发布公告称,因故暂停原大龙地王顺义新城区第21街区地块挂牌出让活动。

这个“好孩子”还积极配合政府作好相应工作,为减少地王,从9月底开始,北京挂出多块将采用竞配“自住型商品房”方式出让的宅地。据中原集团研究中心统计,9月25日至10月8日间,北京共有7块宅地在出让公告中明确,除配建固定比例的保障房之外,当地价达到合理上限后将现场竞配“自住型商品房”,销售限价根据区位在10000至22000元/平方米之间,套型面积大部分控制在120或140平方米。

“顶风”型

南京上海地王继续推

对于此次地王“禁令”的出现,广州资深房地产专家韩世同表示,光靠喊话来给土地市场降温是没有实质性作用的,因为从现存机制上来讲,这种喊话对地方政府并没有制约的作用。果不其然,面对国土部的这次亮剑,有地方城市竟敢“顶风作案”,在禁令声之下仍然拍出“新地王”。

就在10月10日,上海浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7纯住宅地块被香港嘉华集团旗下天宝远东有限公司以5.68亿元夺得,楼面地价达到4.01万元/平方米,溢价63%,刷新上海年内单价地王纪录。

在南京,地王“禁令”也没有能挡住地王到来的脚步。10月16日下午的南京土地拍卖会上,南京河西南部G63地块经过49轮竞拍,早前拿下江北两块地王的福建正荣杀出重围,以总价31.2亿元夺得该地块,楼面价高达13419元/平方米,这一数据一举超过2010年招商河西地王(即招商雍华府)创下的12789元/平方米的楼面价,成为南京河西区域新地王。

另外广州也在国土部喊话“年内务必不再出地王”后的两天,也就是9月27日,保利地产以2.84亿元拿下南沙2013N·JY-9地块,折合楼面地价6463元/平方米,溢价92%,刷新南沙单价地王纪录。

“淡定”型

广州“捂地”以逸待劳?

虽然广州拍出了南沙地王,但相比外地市场的火热,广州土地市场表现相对平淡,而且广州土地市场在三季度就开始出现“转冷”的迹象。据记者统计,第三季度广州十区挂牌出让的20宗居住和商业地块中,4宗地块遭遇“取消拍卖”,其中11宗底价成交地块,除海珠小港、海珠海印大桥、天河车陂和天河岑村四宗宅地起价较高,超过1.2万/平方米外,其余土地价格均不超6000元/平方米。另外,仅有4宗宅地溢价出让,但最高溢价率不超38.7%。

有业内人士指出,这可能与政府的卖地策略有关,市场火热时临时调出中心区靓地,市场阻力变大时减少土地供应,或推出条件一般的土地。可以看出,目前政府还未找到价格的平衡点,一方面想推出优质地块,但又担心地价过高;另一方面,地价过低会导致土地资源流失,卖不起价。

在南沙地王出现后,广州市国土局在10月9日也马上“补救”表示,目前广州市有238公顷住宅用地具备供应条件,可在今年四季度和明年一季度供应,当前供应量可以暂时缓解地王频出的情况。而记者查看四季度土地出让计划,除17日悄然底价成交的一块萝岗区商业地块以外,至今只有萝岗云埔工业区YP-P1-1地块一幅宅地挂牌出让。

在经纬行研究中心主任许婉婷看来,广州后市推地热情或许不大,这背后更多是政策原因。“今年5月份,广州土地市场已经开始屡现地王,一度成为一二线城市‘地王潮’的导火线。”许婉婷指出。

与此同时,目前广州房价已经居高不下了,地价如果再屡创新高,估计政府目标很难完成。加之国土部“严禁地王”的压力,广州不敢再推热门地块了,或者是怕再度站到风口上。“目前广州的土地市场,从面积上看,供地任务接近完成,也基本解决了土地供应紧张的问题,但是价格上没有达到预期的效果。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

“或许政府也没想到,广州上半年会出现那么多地王,所以现在放慢节奏,减轻舆论压力的同时静观‘三中全会’的政策走向。另外,政府很清楚市场,目前房企还能吞下不少优质土地,但超额完成土地任务既给明年的同比数据增加压力,也没有必要,所以政府目前以逸待劳,判断时机。”黄韬说道。

回望

“地王喊停”屡喊屡出

在近年,国土部已经不是第一次发声要求严控地王了。

2011年3月10日,面对当时地王层出不穷的情况,国土部发出通知称,要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控,坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。

2012年12月18日,对于当时各地频出地王的问题,国土资源部要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式,避免出现“地王”。

据不完全统计,从2011年以来,国土部以通知、座谈会等形式已经6次向地方喊话,要求严防地王,或者要求不再出现地王。不过从实际情况来看,国土部的喊话似乎并没有起到明显的作用,2013年依然是一个“地王年”,从年初至今,全国各地出现地王的报道不绝于耳。

隔海观潮

“减话”难降高热

地王“禁令”出台以后,大大小小的城市反应各不相同,有的城市不理会国土部的喊话,继续在土地市场发力,上演地王轮番登场的好戏,有的则立即决定暂缓“准地王”的出让,似乎是在回应国土部的禁令。

“土地市场高热过后必会回冷,地方政府抬高地价的意愿是很高的,在经过上半年的疯狂之后,现在不少地块出让底价都已经很高了,北京、杭州最近暂停出让的地块,有可能是因为国土部喊话的原因,但也有可能是因为价格太高无人应价,地方政府便顺势暂缓出让。”对于部分准地王暂缓出让的事件,广州知名房地产专家韩世同持这样的看法。

其实,这次国土部出招的背景是源于热度居高不下的土地市场,据上海易居房地产研究院近期发布的一份报告显示,今年前三季度,包括北京、上海、广州、南京等在内的十大典型城市土地出让金已逾6000亿元,与2012年同期相比大增166%。易居研究院研究员朱光指出,在三季度末地方政府推地步伐加大、资金宽松和预期看多的背景下,9月热点城市土地成交量上升明显,达到年内新高。由于一二线城市优质地块不断入市,加剧市场竞争,溢价率不断提高,也导致土地出让金明显上升。

那么,亮剑之后能否帮助热度高居不下的土地市场降下温度呢?同策咨询研究部总监张宏伟认为,国土部喊话后,从短期来看相关部门可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨,比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。不过在土地财政绑架地方政府、地方债持续增加的市场背景下,改变地价持续上涨的预期就显得更加困难。因此,土地市场需要长效性调控机制出台,既可以改变地方政府对于土地财政的依赖,又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价的过快上涨的预期。

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