发布于 2013-11-15 09:07:10

一线城市调控密集出台 回归市场化成主基调

“深八条”、“京七条”、“沪七条”纷至沓来,“穗N条”跟风出台的预期越来越强烈,业内各种揣测不断。在这一轮密集出台的政策中,我们可以看到“差别化”调控的特征开始显现,业内人士认为房地产调控正逐步回归市场化。

民营经济报记者 林婉清/文 刘伟/图

“深八条”、“京七条”、“沪七条”纷至沓来,“穗N条”跟风出台的预期越来越强烈,业内各种揣测不断。在这一轮密集出台的政策中,我们可以看到“差别化”调控的特征开始显现,业内人士认为房地产调控正逐步回归市场化。

“穗N条”山雨欲来

深圳、北京、上海,三个一线城市在过去一个月时间内接二连三地出台了房地产调控新政,在业内激起了一圈圈的涟漪,而广州到目前为止却还没有跟进。不过在房价调控目标任务的压力下,“穗N条”的出台被视为是板上钉钉的事。

有小道消息透露,广州市有关部门已经研讨过如何加强调控,具体楼市调控方案早已准备,现已上交市政府审批。

“‘京七条’、‘深八条’、‘沪七条’来了,别的城市的调控政策也会接踵而来。广州出台‘穗七条’或‘穗八条’,马上将成为现实。”广东省房协理事赵卓文分析道,广州和深圳定下的目标是“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”,而深圳前三季度新房价格累计涨幅超出2012年人均收入实际增速10个百分点,广州超出13个百分点。

“广州楼市的真实价格‘被遮掩’,实际上一手住宅的价格上涨压力很大,在这样的市场基调下,广州跟进可谓顺理成章”。对此,中原地产项目总经理黄韬也持同样的观点。

不过,虽然升级调控的观点一致,但对于政策的具体内容,两人却有不同的见解。黄韬认为,广州出台差异化调控政策的空间并不大,预计会效仿其他城市在二套房信贷上做文章。而赵卓文则认为,不同城市的房地产市场差异非常大,房地产调控政策也会有差异。北京的“京七条”是通过自住型商品房政策来平抑房价,广州不会有样学样。他认为广州房地产市场当前最急迫的任务,是抓保障、调结构和抑制投资、投机购房。

地方“差异化”显现

今年以来,一线城市地王频出,一线城市和多个二线重点城市房价同比大幅上升,市场成交活跃,尽管“国五条”之后,一线城市纷纷动用了“价格管制”、“限售”、“限签”等各种各样备受诟病的措施,但都无法抑制楼价的疯长。

但与此同时,大量三、四线城市的房地产市场出现了供大于求、楼价停滞不前甚至开始下降的新情况,“鬼城”、“空城”的报道频现。2013年,各城市房地产市场分化的特征已经无可避免地显现,而且越来越明显。

北京、上海、深圳等一线城市调控政策的密集出台显示出地方政府为了完成年度调控目标的极大决心,打击炒楼、抑制投资性置业、严格限购、限售、限价等行政管理手段,成为本轮地方政策的重点。同时,这一轮阶段性的调控政策也让我们看到了地方政府差异化调控的思路。

“有别于以往房地产调控全国‘一刀切’的做法,年末这一轮的房地产调控政策以“京七条”、“深八条”、“沪七条”这样的地方差异性调控形式出现,显示了本届政府在房地产调控上的新思路。”赵卓文对此分析道。

“未来几年,各城市房地产市场将发生更为明显的分化,不同城市的房地产调控政策有差异,是最正常的事情。”他进一步举例分析,就以北京和广州为例,两座城市的城市定位和产业结构有差异、房地产发展阶段不同、土地稀缺程度不一样、商品住宅的供求结构不同、一手和二手市场比例不同,调控政策当然会不一样。

继续市场化推进

虽然一线城市调控“升级”有助于楼市暂时性的“降温”,但以“堵”为主的“突击式”调控仍然被业内人士断定为难以从根本上解决住房及房价问题。因此今年以来,业内关于房地产调控政策“顶层设计”、建立长效机制的讨论一直没有停止过。

业内专家较为一致的观点认为,房地产市场未来将会更加注重市场化手段。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,增加供应和征收房产税或成为新一轮楼市改革先锋。

“新一届政府上台以来,中央层面没有发过任何的正式文件去调控房地产,体现了政府楼市政策“说的少,做的多”的思路。”张宏伟表示,以后可能会基本不提房价,不会频发调控政策,行政化手段的淡化和退出过程中,更加强调运用市场化、经济化的手段来调节市场。

“房地产的市场化发展色彩未来会更浓厚,政府与房地产市场的关系、各自的位置会更加明确。”合富辉煌首席分析师龙斌分析认为,“市场在资源配置中起决定性作用”的观点,着重点在于处理好政府和市场的关系,更好发挥政府作用,这对于房地产而言也是适用的。

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