发布于 2013-11-15 09:08:32

新引擎新动力 新南沙在加速

南沙区在房地产企业大兴土木的同时,城市建设也在同步推进。虽然在闯过万元大关后遭遇“五连跌”的急刹车,但是通过近期南沙的“推地潮”与为新南沙“量身定制”城际交通规划,南沙的房地产发展再次获得一个新的加速“引擎”。

本专题采写/民营经济报记者 廖亮、林婉清、邓锦衍 摄影/本报记者 刘伟

南沙区在房地产企业大兴土木的同时,城市建设也在同步推进。虽然在闯过万元大关后遭遇“五连跌”的急刹车,但是通过近期南沙的“推地潮”与为新南沙“量身定制”城际交通规划,南沙的房地产发展再次获得一个新的加速“引擎”。

【现状】

南沙房价三级跳

从南沙新区房价的发展进程来看,南沙楼市经历了三个时期:2001年至2006年是初涨缓慢期,维持在2000-3000元/平方米之间波动;2007年至2012年10月是较快上涨期,房价在3000-8500元/平方米以下波动;去年11月至今年10月则是快速上涨期,呈现大幅度上涨之势,2012年12月突破1万元/平方米,到2013年2月达到11388元/平方米,2013年3月开始显示涨幅收窄,到今年8月涨幅开始反弹。知名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《民营经济报》记者,到明年南沙房价将进入“1.5万”上涨通道,此后10年房价进入暴涨期,20年内房价稳中有升。

“南沙房地产市场的获利空间主要取决于房价上涨与新区的规划落实以及基础设施配套的完善,再加上投资房产的持有时间。”谢逸枫说,南沙作为国家级新区发展初期以及房地产市场尚未成熟,短期获利空间相对较小,价值无法完全呈现。长期看获利空间广,升值潜力大。未来5-10年,随着规划的不断推进与基础设施的完善及市场的成熟,南沙的楼价有望在现有水平的基础上翻一番。

谢逸枫还表示,投资南沙房地产升值获利的预期与动力,主要来源于三个方面,一是价格洼地区域;二是南沙新规划的高端定位;三是南沙特殊的区位,靠近香港,加上南沙新区“40年再造一个香港”的美好规划。

【趋势】

新区房价地价普涨

中商情报网产业研究院行业研究员吴超国也表示,以南沙碧桂园项目来做对比,2008年南沙碧桂园凤凰城仅3500元/平方米,而目前南沙碧桂园天玺湾售价已达1.1万元/平方米,价格是凤凰城上市时的3倍。他告诉《民营经济报》记者,前些年在南沙低价拿地的企业已经在近两年大赚了一笔,而目前在南沙拿地的地价大多在5000元/平方米,项目的获利前景还是非常可观的。

记者采访了解到,从以往国家级新区城市获批的历史经验看,无论是上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区还是甘肃兰州新区,对比批准前后的房价可以发现,国家级新区“帽子”犹如给当地房价安上一对翅膀呈现“阶梯式”暴涨,上海、天津、重庆、浙江仅仅几年时间房价上涨幅度就达到50%,有的甚至达到100%以上。而地价也是如此,多个城市上涨幅度都达到50%以上。

【开发】

短期过热长期看好

南沙自成立国家级新区一年以来,地产项目开发一直火热,而其它产业发展进度却十分缓慢,因此,有不少人担心南沙会不会变成“空城”?

由于南沙项目大多还在启动期,地铁线路最快也要到2016年才全面完工,因此至少在未来两到三年内南沙人口增长都不会太快。因此,吴超国认为,南沙开发地产过热会造成很大的压力,短期内确实可能会出现空城现象。

但是,从一线城市庞大的人口规模、中心区高涨的住房价格和产业集聚能力来看,由于新区住房价格往往只有核心城区的1/2-1/3,所以随着交通的完善,依旧具备很强的吸引力。

吴超国说,从目前国内资源过度集中在一线城市的事实来看,一线城市真正出现“鬼城”的可能性非常低,“鬼城”风险还是主要集中在产业空洞化和新城建设过度的二三线城市。

“特别是目前南沙重大项目都集中在基础设施建设期,这对于南沙整体价值提升是重中之重的基础,广州也明确表示南沙将成为广州投资强度最大的地区。”吴超国说,南沙目前最重要的还是打好基础,将投资放在基础建设上。基础条件完善,项目落地开花,以南沙在珠三角的优越区位和政策的大力倾斜,南沙被彻底激活也就是水到渠成的事了。

在谢逸枫看来,当前南沙确实面临着产业发展缓慢、人口稀少、生活与商业及交通配套不足,新规落实缓慢等现实问题,但是绝对不会出现“空城”、“鬼城”。他认为,这不仅是因为南沙发展周期比较长,也与南沙的发展战略有关。

“一方面是南沙有望在3年到5年内全面构建完成的交通网络,必定吸引大量的人口。另外一方面是城镇化的推进与人口的转移,将成为人气旺盛的新城。最后新的规划从实施到完成,需要10年以上到20年的时间,具有周期性,所以南沙未来前景还是很让人期待的,出现‘空城’、‘鬼城’的概率非常小。”谢逸枫如是说。

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