发布于 2013-11-15 09:10:02

价格洼地不再 南沙楼价有望再翻番

从去年1月的2060元/平方米,到10月的3286.8元/平方米,到今年9月的5224元/平方米,再到几天后的6364元/平方米新记录,南沙地价在一年内就实现了翻番。有业内人士认为,南沙地价仍存在补涨的空间,相比深圳前海和珠海横琴更是价值洼地,未来增长空间巨大。

本专题采写/民营经济报记者 廖亮、林婉清、邓锦衍 摄影/本报记者 刘伟

从去年1月的2060元/平方米,到10月的3286.8元/平方米,到今年9月的5224元/平方米,再到几天后的6364元/平方米新记录,南沙地价在一年内就实现了翻番。有业内人士认为,南沙地价仍存在补涨的空间,相比深圳前海和珠海横琴更是价值洼地,未来增长空间巨大。

南沙利好政策不断,商业嗅觉灵敏的房地产商争相盯上这块“肥肉”,持币待购的投资者伺机而动,各界都对其升值的空间给予厚望。根据广州10月楼市成交的统计,南沙目前的网签价格还不到中心六区的1/3。业内专家认为,随着南沙配套的逐步完善,南沙楼价未来与中心城区还有一定的缩小空间。短期内可能会出现“空城”现象,但未来5至10年,南沙楼价有望在现有水平的基础上翻一番。

一路狂飙 半年冲破“万元关”

从去年上半年起,南沙即将升级成为国家级新区的利好消息一直在各大楼盘的销售口中传达,但是正式的文件却一直未出台。南沙区的房价基本稳定在7900—8500元/平方米之间,区域内不少新盘新货都在等候新的利好消息,调整推货计划。

直至9月6日,国务院正式批复40多页的《广州南沙新区发展规划》,标志着南沙新区成为国家级新区。新南沙正式诞生,使其再次成为刚需客和投资客的新宠,新房成交量大增,并且房价一路上扬,在短短的3个月内就已经突破万元大关。2013年3月,南沙成交均价达到10012元/平方米,相比获批前半年的7987元/平方米涨幅为25.4%,成交量方面更为“异军突起”,增幅达49%。

国家级新区获批后的半年内,南沙房价可谓“一路狂飙”,从8字头、9字头,再到去年11月的“破万”,南沙创下该区网签均价10482元/平方米的历史新高。成为“万元户”后,南沙的楼价上升的势头依然凶猛,随后甚至成功跨越至10字头、11字头、最高峰达到12字头。

在新区光环的笼罩下,南沙已经难觅万元以下的楼盘,主流精装产品均价基本在1万-1.3万/平方米,别墅产品也早已摆脱“1”字头,向“2”、“3”字头迈进。甚至有楼盘报价已然跟华南板块看齐,毛坯单位报价达到1.5万/平方米。

连跌5个月 数据背后有隐情

在规划利好的推波助澜下,今年1月份,南沙区一手商品住宅成交均价冲至最高点,但此后出现史上少见的“连跌”。

据广州市国土房管局的数据显示,南沙楼价从今年2月份以来一直在跌,2月份以来其均价依次是11388元/平方米、11306元/平方米、10822元/平方米、10029元/平方米、9635元/平方米、9207元/平方米。这可是广州10区中过去五个月楼价连续下跌的唯一区域,也是南沙楼价走上上坡路后少见的“五连跌”。

然而事实上,南沙房价并没有下降,仍呈现上涨的态势。来自克而瑞的数据显示,去年南沙一手房住宅成交均价仅为8112元/平方米,而今年1—7月,南沙一手房住宅成交均价则达到10296元/平方米,较去年增约27%。同时,搜房网的统计数据显示,南沙房价从年初的7900元/平方米逐渐涨至今年7月的10574元/平方米,半年来累计上涨了33%,涨幅高于广州整体房价涨幅。

为什么业内机构与官方数据有如此之大的出入呢?首先是政府“限签限售”等行政性措施的直接结果。这几个月“双合同”在南沙楼盘大行其道,狠狠地拉低了南沙网签均价。有南沙楼盘销售代表向记者透露,南沙区多个楼盘均采用“双合同”,以较低的毛坯房价格回避政府的限售限签政策。实际上,南沙的房价依然保持上涨的态势。

当然,国家新区的政策红利已逐步消退也对投资者的入市热度带来一定的降温。“规划仍然在空中未有落地”,合富辉煌首席分析师黎文江认为,南沙楼价“五连阴”的背后,也有“规划悬空”因素的影响。

地王加冕 助力楼市新热潮

虽然“五连阴”让南沙的房地产发展蒙上阴霾,但很快就在南沙新区成立一周年之际一扫而空,这个“最年轻”的国家新区迎来又一轮楼市热潮。

在今年“金九银十”期间,南沙一改之前数月货量不足的局面,新推货量大增,而且新货价格普遍由7、8月份的1.1万元/平方米左右跃升至在1.1-1.3万元/平方米,价格水平明显上升一个台阶。

而一次次刷新的土地价格又一再助推楼市的升温。今年9月,南沙迎来堪称史上最大规模的推地潮。9月23日,南沙推出南沙8宗商业及住宅用地,总建筑面积168万平方米,总挂牌起始价近55亿元,黄阁汽车城南部2013NJY-2地块以楼面价5224元/平方米,晋升南沙宅地地王。

几天后的9月27日,金洲涌以南总部集聚区2013NJY-9地块以折合楼面地价6364元/平方米加冕新地王。而一年前南沙在国家级新区批复后首次拍地,富力地产拿下的南沙新地王地块折合楼面价仅3286.8元/平方米。

比肩番禺? 价格洼地或被填平

从去年1月的2060元/平方米,到10月的3286.8元/平方米,到今年9月的5224元/平方米,再到几天后的6364元/平方米新记录,南沙地价在一年内就实现了翻番。有业内人士认为,南沙地价仍存在补涨的空间,相比深圳前海和珠海横琴更是价值洼地,未来增长空间巨大。

业界人士认为,随着区域土地竞拍表现热烈,市场吸收前期区域规划利好后,将随着新入市产品的品质提升,而有更高的价格期待。从这点上看,南沙楼价在目前普遍过万基础上,有可能进一步走高。

黎文江表示,南沙目前只有大规划,而缺少比较细致的规划,同时还没有完善的基础设施以及充足的产业人口支撑。所以在一两年内,随着南沙区相关的基础配套设施逐步完善,房价将继续逐步攀升。如果把目光放得更远,南沙作为新的国家级新区,它未来可以参照现在的上海浦东新区,具有升值潜力。

黎文江指出,国务院正式批复南沙新区发展规划后,受具体政策的利好,南沙一手房价格也稳定在8000元—8500元/平方米的水平,成交量突破10万平方米/月,达2011年以来峰值。但今年上半年成交量有所下降,达到历史较低水平。“预计到明年南沙一手房价格洼地会填平,均价会和番禺持平,达到1.5万元/平方米。”黎文江预测道。

加快布局 南沙应苦练内功

但也有观点认为,南沙地价不宜增幅过快,政府必须加快产业布局、综合配套等建设。

广州优才咨询机构分析师黄才认为,南沙楼市经过“国家级新区”概念一轮热炒过后,各种利好被提前透支,土地价值也将缺乏长期有力的支撑。与其讨论是否“价值洼地”,不如探讨如何练好内功,加快南沙基础设施、产业布局等建设,把利好政策落到实处,只有把自身的价值真正发挥出来,南沙的国家级新区定位才名副其实。

“目前南沙唯有靠政策营造具有吸引力的发展前景,加快融资步伐,基础建设跟上速度”,中山大学岭南学院财政税务系主任林江也认同这一观点。

实际上,政府已经充分意识到这一点,从种种迹象来看,有意放缓南沙地价、楼价升幅,使其在一个相对合理的范围内。

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