发布于 2013-11-22 10:56:25

四大城市调控齐集 房价直面年终大考

本周一,“穗六条”终于在千呼万唤中面世,至此,四大一线城市升级版的房地产调控政策已经全部集齐。然而,一线城市全线收紧调控的环境下,能否逆转“升势”强劲的房价走势?房价的调控任务能否在年终得到一份令高层满意的答卷?

林婉清

本周一,“穗六条”终于在千呼万唤中面世,至此,四大一线城市升级版的房地产调控政策已经全部集齐。然而,一线城市全线收紧调控的环境下,能否逆转“升势”强劲的房价走势?房价的调控任务能否在年终得到一份令高层满意的答卷?

“穗六条”凌厉出台

市场成交或“缩水”三成

11月18日傍晚,“穗六条”在其他三大城市已经纷纷加码调控的情况下重磅落地,778字的广州新政在原版“穗五条”基础上再度加码,对非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限调整为“能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上”,同时,对二套房贷比例也进一步提高至7成。

二套首付的提高对有意向购买中大户型物业的首次换房买家来说,影响将会较明显。由于目前在市中心换房成本较高,不少改善型买家均是采取“卖一买一”实现换房计划,这些人将面临首付比例提高一成的考验,但对总体市场影响不大。

据粗略统计,广州的购房者当中有一半是外地买家,而限购令的加码受影响最大的恐怕就是这部分购房人群,因此业内专家预测接下来的广州楼市成交将受到影响。满堂红市场研究部高级经理周峰表示,“穗六条”中,纳税或者社保要求在5年内连续缴纳3年影响将会是最大。

按照其掌握的数据,广州的购房者中,有66%为非户籍买家,市场成交主要依赖外地购房者。由于条件较为苛刻,没有资格的话短期内也难以符合,将会对入市产生较大影响,其预计“未来半年预计一二手的成交量会缩减30%”。

分化日趋明显

地方调控难以蔓延全国

从各地的版本来看,深圳、上海的调控政策主要以“限购”、“限贷”的升级版本为主调,而新鲜出炉的广州版则是融合了前三大城市的综合版本。广州调控的跟进出台同时也意味着一线城市的房地产调控全面收紧,而眼看其他城市的房价涨势在年底依然未见减弱,地方政府会否跟风?

地方调控会否蔓延全国则成为大家关心的另一问题。同策咨询研究部总监张宏伟表示其他城市是否会跟进效仿,取决于这些城市房价是否上涨过快,短期内有没有报复性反弹的压力。

其分析,当前房价上涨过快的城市,比如部分房价上涨过快的二线城市,如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、武汉、长沙等,因为房价控制目标完成难度增加,可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法,短期内控制均价涨幅范围,以达到市场降温的目的。

张宏伟也表示,从近期各地限购政策的执行轨迹来看,二三线城市的限购基本被“潜规则”破解,呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,因此,这些城市的调控政策不断收紧。

不过,而链家地产市场研究部张旭则认为:“临近年末的这轮调控仅限于一线城市的可能性较大,虽然部分房价上涨较快的二线城市或会跟风,但调控蔓延至全国的可能性较小。”

市场化趋势显现

为长效机制铺垫

广州调控落地前,一线城市的调控鞭子从10月底已经连续出手:10月11日,深圳提出了稳定房价的八项措施,而后在11月初又将二套房首付提升至七成;10月22日北京出台被业界称为“京七条”的北京市“自住型商品房”政策,提出到今年年底前完成2万套自住型商品房供应;11月8日,上海公布了被称为“沪七条”的加强版调控措施,涉及信贷、限购等多个途径。

张宏伟表示,从楼市调控政策走向及趋势来看,无论是从最近“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”,还是当前政府表态来看,都有一个共同的特点:基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场;从调控手段的上看,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。从这个角度来讲,政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

他进一步分析道,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,通过“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”等短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做好铺垫,为限购逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

虽说长效机制已经看到了眉目,但这些行政手段也难以“一刀切”地全部退出,克尔瑞研究中心的分析文章指出,短期内如将诸如限购、限价等政策一并撤下,则市场预期将全面逆转,而考虑到房地产供应增加的时滞性,至少在2014年之前,以限购政策为核心的行政性手段将依然在一二线城市层面上被普遍执行。

调控风声鹤唳

能否完成房价调控目标?

一线城市的调控正如火如荼,而全国各大城市的房价涨势也同样地一片红火。据11月18日国家统计局发布的10月份全国70个大中城市房价统计显示,一线城市的房价涨幅依然强势。其中北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%,上海涨幅为21.4%,北京上涨21.2%,广州上涨20.7%,深圳上涨了20.6%。

尽管房价的涨势不减,但政策还是把房价的“涨势”压了压,“从效果来看,这些政策的出台对市场确实产生了一定影响,房价涨幅有所回落。”张旭分析称。这一点从10月份数据就可窥一斑。在70个大中城市中,一线城市的价格涨幅回落最为明显,不论新房还是二手房,环比涨幅都落入1%以内,达到年初以来的新低。新建商品住宅价格环比上涨超过1%的城市由9月的18个下降为10月的8个,二手住宅价格环比上涨超过1%的城市则由9月的4个下降为10月的2个。

尽管一线城市最近一轮密集调控“升级”有助于楼市短时“降温”,但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。业内人士指出,不少城市要完成今年房价控制目标难度依然非常大。

“新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个,这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。”看了11月18日国家统计局发布的70个大中城市10月份房价数据,中原地产市场研究部总监张大伟认为。

“毫无疑问,广州新政调控楼市的效果,也不会有太明显,根本无法抑制房价上涨,难以完成今年调控目标。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对于广州完成房价调控目标的信心也不大,他认为,“穗六条”出台的意义,其市场心理预期意义大于调控房价效果的实际意义。

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