发布于 2013-11-22 10:57:46

小产权房转正无期

最近,有关小产权房的议论时常见诸报端,关于小产权房转正的猜想引起社会广泛热议。广州小产权房转正变数有多大?购置小产权房风险有多高?

廖亮

最近,有关小产权房的议论时常见诸报端,关于小产权房转正的猜想引起社会广泛热议。广州小产权房转正变数有多大?购置小产权房风险有多高?

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“目前广州小产权房‘转正’不具备条件,在时机上不成熟。一方面是广州作为地方无权决定转正。另外一方面国土部与地方国土部门口径从来没有表示过转正。因此,广州小产权房‘转正’为时过早,需要等中央层面的政策。”

市场:小产权房面积总量惊人

从各个城市的实际情况来看,小产权房的价格一般都在周边商品房价格20%-60%之间,价格优势明显。

而随着城市化进程的快速推进,带动了房地产行业的发展,超高的房价让小产权房渐渐进入人们的视野,促使小产权房交易市场持续升温。虽然不受法律的认可,但是也没有明文规定不能进行交易,因此,便有一些置业人群会将目光投向这里,而农民也会因为金钱需求等原因而进行小产权房的买卖。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这部分人群的住房需求,因此,这部分需求也只能流向价格更低的小产权房市场。

根据全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更惊人,有统计数据甚至显示,目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米,若按100平方米/套来计算,相当于全国就有7000万套的小产权房。

问题:小产权房不符土地规划

值得一提的是,小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文表示,小产权房不合法,更主要的原因在于它不符合土地利用规划,违反了土地的用途管制。

也正是由于这个原因,对于购房者而言,购买小产权房面临的风险因素较多,如:没有房产证、拆迁难补偿、无法办贷款、质量难保证、配套不完善、转手交易难、遗赠较麻烦和无后续土地溢价等等。

“如果小产权房和商品房一样可以上市并且其价格低廉,那肯定会吸引大批买家。当大批买家从原先的商品房市场转移而来,肯定会导致原来的商品房价格大幅下降。这个会破坏商品房现在市场的生态,导致商品房市场的崩溃。”中商情报网产业研究院研究员许立永表示,此外,此前高价购买了商品房的买家肯定会掀起维权行动等等。

现状:小产权房转正时机不成熟

“中央方面尚未明确表态,广州目前也未出台相关指示性政策,北京、深圳等地也没有转正倾向。”许立永说,目前全国乃至广州房地产市场供需矛盾日益尖锐,产权房转正趋势明显,但是转正之后的遗留问题如若没有妥善处理,将对房地产市场、民生造成很大的冲击,因此目前对广州而言小产权房转正时机还不是很成熟。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也表示,目前广州小产权房“转正”不具备条件,一方面是广州作为地方无权决定转正;另外一方面国土部与地方国土部门口径从来没有表示过转正。因此,广州小产权房“转正”为时过早,需要等中央层面的政策。

在谢逸枫看来,小产权房问题牵涉面较广,需对多方进行协调,应逐步解决,不是“一刀切”就能解决的。小产权房合法化市场化的途径有三个,一是直接修改土地管理法,规定小产权房作为商品房,补办房产证,允许上市交易。二是补缴土地出让收入与税费,变更为商品房,允许上市交易。三是农村集体建设用地直接入市,作为商品房用地,缴纳土地出让金与税费,办理房产证,允许上市交易。因此,补缴、缴纳土地出让收入与税费是技术问题,法律直接规定与农村集体建设用地入市则是根治小产权房、乃至触及土地供应机制的根本问题。

“小产权房转正面临十大现实与历史的瓶颈,如果要全面突破至少需要10年以上时间。”谢逸枫说,一是基础数据不明,无法形成有效的统计。二是未售的好处理,已售房源难以处置。三是法律、法规、条例未留空间,国家不支持。四是中央与地方、农民之间的利益难平。五是土地出让金与税费的缴纳标准缺乏客观的参考。六是冲击正规商品房市场,地方政府面临经济与财政危机。七是爆发社会新的矛盾与冲突,如土地问题、城乡二元问题、农民土地收益问题。八是如何解决住房问题。九是地方政府垄断了一级土地市场,土地市财机制难破。十是小产权房一直在建,一旦转正,必然爆发抢建高潮,最后影响地方稳定。

专家:购买小产权房风险大

眼下,购买小产权房已在许多城市成为了一个热门的投资生意,部分处于拆迁传言中的小产权房价格更是水涨船高,但是小产权房有两个重要的标签:一是“非法”,二是“违建”。

许立永说,由于现在小产权房不受法律保护,特别是购买小产权房的业主一不具有村民身份,二对宅基地没有所有权,入住率已经很高的小产权房或许政府顾忌到社会稳定不会采取强制措施,但是购买在建的小产权房,依旧有被强制拆除的风险。在小产权房转正尚无确定方向的情况下,小产权房依旧只适合具有相当资金实力的投资者,如果以自住为目的,购买较为成熟的小产权房相对比较稳妥。

“目前购买小产权房依然存在法律与市场风险,因为政策不确定与未来风险难以评估,建议不要购买小产权房。”谢逸枫如是说。

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