发布于 2013-11-29 10:54:49

“穗六条”难倒外地买家 “商用楼”或成投资新宠

“房产新政”的疾风让广州楼市炸开了锅,一时之间各种解读、预测、评论漫天飞舞。新政落地虽然已经过去一周,但基于网签数据的滞后性,“穗六条”对楼市成交的影响并不明显。

林婉清

“房产新政”的疾风让广州楼市炸开了锅,一时之间各种解读、预测、评论漫天飞舞。新政落地虽然已经过去一周,但基于网签数据的滞后性,“穗六条”对楼市成交的影响并不明显。但另一方面,由于新政再次收紧“限外”门槛,致使部分已经签约的外地准买家十分“头大”。与此同时,受惠于不限购、不限贷的政策,近年大热的商用公寓和商铺、写字楼投资将会受到更多买家的追捧。

新政效应未显

首周网签微跌

伴随着“穗六条”的落地,四个一线城市房地产政策全面加码,除了与京沪深一样把二套房贷提高到至少七成首付外,广州的新政更再次提高“限外”门槛,规定非广州户籍家庭需连续缴纳三年的个人所得税或社会保险才能购置一套住房。调控政策的全面升级,必定影响部分置业人群的计划,而业界也预计将会造成成交量下降大约三成。

不过,从新政落地后首周的成交数据上看,这一影响暂时还未体现。虽然上周广州楼市成交量环比前一周有所减少,但依然保持在2000套以上高位。据房王网数据中心统计显示,11月18日—11月24日广州十区两市网签一手住宅2088套,环比微跌6.8%;成交面积224154平方米,环比微涨3.8%;成交均价10899元/平方米,环比涨6.15%。全市成交均价连续三周保持在万元水平。

而从成交分布来看,上周中心六区网签239套,而郊区则共网签1842套,中心六区成交仅占总数的11.5%。其中最为火热的区域仍然为增城,657套的成交套数比排在第二位的花都区多出近一倍。另外一直不温不火的从化上周也出现了较大的网签量,整体实现网签239套,创下今年以来单周网签次新高。

外地买家纠结

退房率或达三成

本以为 “穗六条”出台后,不限购的增城、从化将是外地买家的福地,却不料在“限贷”面前“栽了个跟斗”。楼市新政出台后,增城、从化两个原本不限购的区域已悄然提高了贷款门槛,外地户籍居民若在这两地购房贷款需要提供三年或三年以上的社保或纳税证明。

这一政策无疑重创部分计划前往增城、从化二次置业换大房的外地户籍买家。据了解,增城大部分银行都将原来外地买家需要提供“一年社保或纳税证明”提高到了“三年社保或纳税证明”,不少外地买家因为不够条件,将面临需要一次性付款才能买房的尴尬。

不仅是增城、从化,各区都有众多准买家因为政策执行时间点的问题而纠结“头痕”,有些已付定金、尚未网签的外地买家,因社保和纳税的问题而遭遇违约困扰。据了解,广州已经有楼盘出现退订现象。

中原地产项目总经理黄韬表示,目前花都、南沙、科学城等区域已经出现楼盘退订金现象,全市新盘恐有10%以下已签约的交易将要遭遇“退房”命运,而个别次中心楼盘由于外地客户比例较高,退房率恐将达到三成,明年初这种现象将大规模爆发。

“七成首付压力大”?

开发商出招留客

“穗六条”出炉,将不少已经下定但未网签的购房者或者尚未来得及出手的买家挡在了大门外。一些外地客户多的郊区楼盘,为了尽可能留住客户,已推出了应对的招式。

按照人民银行广州分行11月18日下发的规定,二套房首付提至七成将在25日后正式执行。不少楼盘在规定日期之前已经纷纷表示按照新规执行,但是面对客户“七成首付压力有点大”时,有楼盘表示可以推迟网签。

南沙滨海郡城一名销售人员表示,“可以先付20%的首期,等明年1月份以后再交剩下的五成。一方面可以给买家筹钱的时间,另一方面看下政策是不是有变动。”

南沙富力唐宁的一名销售人员也称,如果买家社保时间不够,可以推迟网签时间,直到拿到规定时间年限的社保证明或者纳税证明,但是需要先交纳三成的首付款。据该销售人员透露,推迟一年多时间签约都没有问题,如果签约时间超过收楼时间,则需要在拿到相关证明完成网签后方可收楼。

除南沙外,番禺广州亚运城、花都祈福万景峰也表示可以根据买家的实际情况推迟网签时间。

另外,祈福万景峰对二套房首付七成的买家还可垫付首付。买家仅需要交纳总房款的三成,剩下的七成房款可免息分36个月付清。

据了解,目前对“穗六条”有应对方式的楼盘多以实力较为雄厚的开发商为主,不少中小型楼盘都表示尚未有任何应对措施。

当然,对于这种推迟网签和开发商借款的行为,有律师提醒对开发商和买家均存在一定的风险,因此,买家最好还是在符合政策规定的购房条件时再购房。

“刚需投资客”将现

商用物业再火一把

商用物业自从有了限购限贷政策以后就渐渐成为楼市中耀眼的明星。之前的“国五条”让商用物业红红火火了一把,而此次“穗六条”再次将限购和限贷升级,将推动更多投资涌入商用物业领域。

“‘穗六条’等北上广深新政,都意味着住宅调控正持续深入,商用地产不限购、不限贷的优势则会更突出。这对商业地产来说,确实是又一波的机会。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为,北上广深都有很多外来人口,在非本地户籍人士购买广州住宅的门槛大幅提高的背景下,商务公寓因其不受限的性质,将掀一波外地买家“抢购潮”。

另一方面,陈厚桥分析道,在通货膨胀预期仍高,股市又长期不振的大背景下,不排除这拨人会把手头原本准备买房的资金投到商用市场中来,成为商用市场的“刚需投资客”。因此,他预计近年热卖的小面积公寓、商铺可能还会持续火。

新政颁布的首个周末,可谓不限购不限贷公寓的“天下”,多个公寓项目都在周末推货或者开样板房,并取得不错的成绩。位于汉溪长隆地铁站上盖的奥园城市天地以及白云区同和地铁站旁的佳润云凯雅寓推出公寓新货,当天分别去货五成及日光。海珠的创富商务公馆以及珠江国际纺织城也趁机开放样板房。

“随着广州住宅市场限外限购力度进一步加强,部分刚需甚至投资买家被迫转向商业公寓这种不限购的产品,尤其是总价100万—200万元的公寓产品,将成为新一轮场热点。”对此,黄韬也持同样的观点。

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