发布于 2013-11-29 11:00:37

群雄逐鹿商业地产

一次次对住宅市场的调控,让不少以住宅为主业的房地产开发商感觉被“绑手绑脚”,开始将发展触角伸向如火如荼的商业地产。尤其是万达、华润等在商业地产领域取得成功的例子,更是让更多行内、行外企业看红了眼,纷纷加入这一战局,就连一直号称坚守住宅开发的万科,也在这股热浪中分了一杯羹。

林婉清

一次次对住宅市场的调控,让不少以住宅为主业的房地产开发商感觉被“绑手绑脚”,开始将发展触角伸向如火如荼的商业地产。尤其是万达、华润等在商业地产领域取得成功的例子,更是让更多行内、行外企业看红了眼,纷纷加入这一战局,就连一直号称坚守住宅开发的万科,也在这股热浪中分了一杯羹。但是,开发商业地产需要的专业程度和面临的风险往往被“利”字当头的企业所忽略。

万科百亿布局

近日传出消息,北京万科首个综合体项目金隅·万科广场近日开始试营业,12月24日圣诞节前夕正式开业。该广场是万科在北京建设的首个购物中心,它将餐饮、购物、娱乐、社交等功能集于一体,致力于打造成“商务旗舰”。

从今年9月开业的东莞松湖生活广场,到即将在开业的北京金隅·万科广场,短短3个月,万科就连落两子,显示出其进军商业地产的决心和效率。目前万科在北京共有5个商用物业项目,持有型物业面积约为50万平方米,投资总额将达100亿元。

据了解,万科的商用物业类型分为三条产品线:万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心,生活中心系列主要针对集中型社区商业,而邻里家则是对社区商业街的归纳。与其他专注商业地产的公司不同,万科主要以社区商业为主,定位城市综合配套服务商。

这次即将开业的金隅·万科广场则属于“万科广场系列”的首个项目。万科此举被业内解读为其“试水”阶段已经结束了,万科在商业地产领域将正式“下水游泳”。值得注意的是,虽然万科颇为低调地踏上了商业地产扩张之路,但其选址倾向于一线城市,仅北京一城,持有型商用物业的货值就达到了100亿元,而且更确定了“轻资产,会运营”的商业地产与资本市场结合的经营模式。

“其实不能简单地说万科要搞商业地产,商业地产只是万科转型成为城市综合服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”万科集团副总裁毛大庆在接受媒体采访时强调,“这既是万科的转型方向,又是我们新的盈利增长点”。

万达全产业链运营

作为地产企业中较早转型做商业地产的代表,万达始终被认为是国内商业地产企业学习的目标,尤其是在住宅地产受到调控严重限制的近几年。今年10月,全球评级机构三巨头标准普尔、穆迪和惠誉同时发布了评级报告,分别给予大连万达商业地产公司“BBB+”、“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级,并全部给出“稳定”展望,再次证明这个商业地产王国强劲的竞争力。

据粗略统计,万达已开业北京CBD、上海五角场、广州白云、成都金牛等72座万达广场,持有物业面积1373万平方米,规模全球第二,计划到2014年开业110座万达广场,持有物业面积2300万平方米,成为全球规模第一的不动产企业。

今年万达集团将万达广场的布局重点放在了三、四线城市,2013年新开业的13个万达广场项目中,有7个在三、四线城市。

说到万达的核心优势和竞争力,那就不得不提万达集投资、设计、开发、运营于一体的全产业链运营模式。在全国各个城市的万达广场,万达大商业面积自持达85%以上,除了居住、办公物业、独立底商部分对外销售外,其余全部自持经营,不再销售铺位。

万达开发商业地产的另一策略是强调体验类的生活服务业态和“去零售化”。自去年三季度以来,万达广场开始逐步减少服饰类业态,增加生活服务类业态,万达已经要求,今年四季度以后开业的万达广场二楼全面取消服饰业态,力争不招零售业态,2015年前把已开业的72个万达广场二楼业态调整完成。

行内行外群雄逐鹿

自“新国五条”落地后,各大房地产企业加速攻城略地的新闻屡见不鲜。保利地产、华润置业、绿地集团、龙湖地产等早就宣布未来在商业地产的开发比例将增至20%—60%。

万科一直号称专注于住宅开发,万科这次不仅放弃专注,更是大手笔投入。万科不但在业内挖到了专业运营商业地产项目的精英人才,更是在两年前就组建了专业的运营团队,2013年1月在北京成立商用地产管理部,声称将“逐步探索适合公司发展的商业地产模式。”

招商地产于去年成立专门的子公司商业资产管理公司深圳招商商置投资有限公司后,今年上半年已累计出租面积达440.94万平方米,实现投资性物业租赁收入3.71亿元。目前商业项目资产估值已经占到招商地产总资产的10%左右。

另一个商业地产巨头华润置地,正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市,深圳在建的华润大冲旧改项目,又将是一个含“万象城级”shoppingm all的超大综合体。同时,华润在今年也接连添加商业地产地块储备:8月以总价20.13亿元拍下山西省太原市3块商业用地,同月,更揽下前海首批出让地块的最后一宗商业性办公地块。

除了房企,非房企也来淘金。娃哈哈商业股份有限公司副总经理宋青青表示,娃哈哈将在三到五年内筹建100座商业综合体,这意味着,将与万达商业地产打造万达广场的速度不相上下。

此外,曾经的零售商、餐饮商等外行也想来分杯羹。截至目前,红星美凯龙已在北京、天津、重庆等21个城市进行了27个综合体项目开发,未来8年,该公司还计划在全国60座城市开设100个城市综合体。知名家居品牌宜家也在无锡、北京和武汉拥有3个在建购物中心项目,甚至火锅店海底捞也有了自己的城市综合体。

【结语】

由于全国在建的商业地产项目将在2015年左右被集中释放,未来商业地产市场将不可避免地面临更加激烈的竞争。各诸侯争战商业地产,固然是政府调控下资金的逐利选择,然而究竟怎样的商业地产开发模式是最好的?谁也无法下这个定论。企业要找到一条真正适合自己的“淘金”之路前,不妨借鉴一下其他已经赚取“第一桶金”的先行者。

返回顶部

Copyright © 2013 经达网 All Rights Reserved 版权所有 复制必究

粤ICP备13038471号-1