发布于 2013-12-04 10:28:40

富力地产85亿落子大马 国内房企加速“出海”

当万科、绿地、碧桂园等房企纷纷在海外市场尝到甜头之后,富力地产(02777.HK)终于也迈出了海外市场的第一步。近年国内房地产投资受限较多,而在马来西亚这样华人为数众多的市场,一些地产企业已经取得成功。

当万科、绿地、碧桂园等房企纷纷在海外市场尝到甜头之后,富力地产(02777.HK)终于也迈出了海外市场的第一步。近年国内房地产投资受限较多,而在马来西亚这样华人为数众多的市场,一些地产企业已经取得成功。富力地产亦步亦趋进入马来西亚并非没有风险,目前富力净负债率比较高,这可能是一个比较大的考验。

“学步”碧桂园

2日,富力地产公告宣布,协议以代价为45.0亿林吉特(折合人民币85亿元),收购马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块,总面积约为116英亩,土地总价将于3年内分4期支付。富力地产将对这些地块分期开发,待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积,包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

这将是富力地产成立近20年以来首次进军境外市场。富力地产在公告中称,公司一直在探索机会将物业发展项目扩展至中国境外,以期打入快速发展的海外市场及推动集团的增长,“马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策,非常适合公司迈出中国的首个境外市场。”富力地产方面还表示,“长远而言,收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。”

富力地产发布公告称,截至11月底,富力地产总合约销售金额约375.12亿元,合约销售总面积约308.34万平方米,与去年同期相比,分别上升21%及14%。据悉,今年富力地产的全年销售目标是420亿元,截至目前,富力已完成目标的89.31%。

瑞穗证券的分析师Alan Jin表示,“和其他开发商一样,富力地产此举也是为了实现其投资组合的多样性,因为国内的房产限制措施似乎短期内还不会放松。”

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲对记者表示,富力地产选择在这个时候进军马来西亚,主要是受到碧桂园(02007.HK)在马来西亚大获成功的影响。据了解,在富力进军马来西亚之前,中国女首富杨惠妍旗下的碧桂园公司就已挺入。碧桂园分别于2011年12月、2012年5月、2012年12月在马来西亚拿下三个项目,其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾于今年8月份正式开卖,仅仅两个月时间,金海湾成功卖出6000多套房子,实现约93亿元人民币销售额。

克而瑞研究中心研究经理朱一鸣表示,马来西亚当地的华人众多,对中国开发商的产品需求量很大,因此比较容易获得成功。

而碧桂园金海湾的热销仅仅是中国房地产企业进军海外市场的冰山一角。进入2011年,国内房市调控日益严厉,国内房市行情逐步进入小寒冬,行业竞争日益激烈,企业利润大幅下降。在此背景下,部分企业开始将目光瞄向海外。

“国内房地产市场风险不断增大,而海外地产开发的利润相对比较丰厚,在这种情况下选择进军海外市场在情理之中。”黄立冲说,另一方面,企业也可以将部分资产转移到国外,实现资产的全球化布局。

资金或临考验

而近年来的成长乏力也成为富力地产开疆扩土的另一原因。富力地产曾与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称为“华南五虎”,但在过去三年的年销售额一直徘徊在300亿元的关口。从2010年到2012年,富力地产的年销售额分别为322.46亿元、300亿元、303.7亿元。今年,富力地产将销售目标提高至420亿元。截至11月30日,富力地产的销售额已达375.12亿元,同比上涨21%。

富力地产联席董事长兼总裁张力曾在今年7月透露,明年的销售额将达560亿-570亿元,后年将达700亿元。根据富力地产2013年中报,今年上半年,富力地产新增土地储备780万平方米,而去年同期仅为72.6万平方米。截至今年6月30日,富力拥有土地储备面积达3410万平方米。

富力地产希望这次进军海外市场能够提升其收益能力,其在公告中称,长远而言,此次收购的土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固集团的竞争力。

“虽然富力这几年在销售业绩上不如其他一些大型房企,但是在商业物业运营方面还是不错的。”朱一鸣表示,这次富力购入的马来西亚地块中就有零售物业、办公楼、酒店及购物商场等业态,“这些都是富力比较得心应手的”。

不过,海外市场也存在风险。朱一鸣表示,海外项目的资金沉淀很大,海外国家对外国投资的银行账户监管严格,有些国家要等项目全部开发完毕才能抽离资金。因此,对于这些海外业务而言,最大的需求就是资金。“目前富力净负债率比较高,这个可能是对富力较大的一个考验。”

房企加速“出海”

近期,国内近20个城市接连发布楼市加码政策,限购、限价之声不绝于耳。收紧政策抑制了楼市的投资、投机需求,海外置业成为投资新宠,国内房企纷纷转战海外市场。在广州富力落子马来西亚的同日,绿地集团也宣布,耗资60亿元投资悉尼绿地中心项目和墨尔本赛马场项目。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑,更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势,吸引国内高端职业客群到海外置业投资,从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。

今年以来,不少知名房企扎堆加入“出海”队伍,斥巨资收购、兴建海外房地产项目。绿地目前已确定海外项目的总投资超过100亿美元,明年计划再落实同等投资规模的海外项目。

据中国海外投资联合会数据,2012年以来,万达、绿地、碧桂园及中国铁建、中国建筑、万通等10余家内地大型房企,已经在海外有房地产项目或明确的投资计划,总投资规模达上百亿美元,且这个数字还将持续增长。

多位专家此前曾表示,国人对海外投资的热情,在一定程度上激起了国内房企的加速“出海”。对此,中原地产市场研究部总监张大伟分析,由于具投资潜力的国内一二线城市目前大多采取“限购”,所以投资者只能把目光转向海外;其次,受金融危机影响,海外楼市出现了不少抄底机会;第三,子女教育、海外养老等需求;此外,人民币汇率走势一直看涨,而国内房价已处于高位,更坚定了投资者海外置业的信心。

不过,张宏伟指出,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。

张宏伟强调,在中国城市化进程尚未完成的市场背景下,中国的房地产市场仍然会有至少10年至20年的发展机会。尽管楼市会一直经受调控的影响,但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

据《第一财经日报》、《国际金融报》

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